Sprzedaż kredytu hipotecznego przez banki - sekurytyzacja

W mediach często przewija się wątek sprzedaży kredytów hipotecznych firmom windykacyjnym, zjawisko to nosi tajemniczą nazwę sekurytyzacja. Bardzo łatwo jest straszyć, rzucić kilka haseł i nie rozwinąć tematu. Dlatego chce pokazać, że wcale nie taki diabeł straszny.

Najpierw opiszę same zasady działania mechanizmu. Bank który sprzeda dużo kredytów hipotecznych, można w uproszczeniu powiedzieć, że zamraża swój kapitał na wiele lat. Dostaje oczywiście w ratach swoje środki z powrotem. Ale może się znaleźć w sytuacji gdy potrzebuje więcej środków na finansowanie bieżącej działalności. Co wtedy może zrobić?

Bank po prostu wypuszcza obligacje. Tak samo kapitał może pozyskiwać państwo, samorządy i korporacje. Każda obligacja jest zabezpieczona majątkiem. Odpowiednio może być to majątek Skarbu Państwa, miasta albo przedsiębiorstwa. Aktywami banków są między innymi kredyty hipoteczne.

Bank, który wyemituje obligacje zastawione kredytem hipotecznym od nabywcy tych papierów „odzyskuje” środki które przeznaczył na nieruchomość. Inwestujący w obligacje dostaje część zysków które by bank uzyskał w dłuższym czasie. Bank dzięki tej transakcji uzyskuje dostęp do kapitału w celu udzielania następnych kredytów. Kosztem takiej transakcji dla banku jest rezygnacja z części zysków z odsetek z rat kredytu.

A jak to może wyglądać dla kredytobiorcy? Otóż klient banku nawet nie będzie wiedział, o tym że jego kredyt hipoteczny jest zastawem obligacji. Nadal tak samo trzeba płacić raty, ten sam bank nas obsługuje. Bank po prostu przekazuje do innej instytucji te środki które miały być jego zyskiem. Można się zastanowić co jest nie w porządku w samej transakcji tego typu. W końcu powinno to być dla wszystkich bezpieczne, a bankom daje szansę na dalsze finansowanie akcji kredytowej.

W odbiorze medialnym sekurytyzacja jest przedstawiana jako proces sprzedaży kredytów hipotecznych do firm windykacyjnych, które będą miały wypowiadać umowy kredytowe i następnie zajmowały nasze nieruchomości. Jest to niezwykle duże uproszczenie. Każdy bank w przypadku notorycznie nie spłacanego kredytu zajmie nieruchomość, bez względu czy dokonał sekularyzacji czy nie.

Na dzień dzisiejszy rynek obligacji hipotecznych nie istnieje, ponieważ przepisy podatkowe powodują nieopłacalność takich transakcji. Odpowiednie prawodawstwo w tej Polsce pomogło by w rozwoju rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych. Na Zachodzie podejmowane są teraz próby przywrócenia rynku kredytowego do życia. My cierpimy podwójnie, przyczyny kryzysu nie leżą u nas, a polskiej władze nic nie robią żeby pomóc gospodarce.

tomasz

O Autorze
Artykuły