Spread walutowy w kredycie mieszkaniowym

Ostatnio dosyć często zdarza się tak, że rata kredytu w banku o mniejszym oprocentowaniu jest mimo wszystko większa niż w przypadku raty kredytu w banku o większym oprocentowaniu. Dzieje się tak, gdyż należy uwzględnić koszt spreadu, by urealnić oprocentowanie.

Jakie jest przełożenie spreadu na marżę. Otóż spread wyższy o 1,3 p.p. przekłada się na oprocentowanie wyższe o 0,1 p.p. Obecnie średni spread na rynku kredytów hipotecznych wynosi około 6,6%.  Najniższy spread posiada Bank Pekao i wynosi on 4,7%. Niestety bank ten udziela kredytów walutowych tylko tym, którzy zarabiają w walucie. Niskie spready posiadają także mBank, Multibank oraz Raiffeisen Bank. Wynosi on 5,1%. Najwyższy spread posiada Getin Noble Bank. Kształtuje się on na poziomie 10,6%.

Wszyscy pamiętamy promocyjną ofertę DnB Nord. Bank oferował kredyt z marżą 1,7%, ale mało kto zwrócił uwagę na poziom spreadu, który wyniósł 8,9%. W chwili obecnej można liczyć w tym banku na oprocentowanie w wysokości 3,2%.

Taki stan rzeczy stawia ten bank w pierwszej piętce najtańszych banków pod względem oprocentowania.

Jednak uwzględniając spread okazuje się, że tańsze są takie banki jak Alior, Deutsche, BZ WBK, Nordea oraz Raiffeisen. Warto wobec tego zastanowić się nad następującą kwestią – a mianowicie w jakim przypadku nie będzie opłacalne zaciągnięcie kredytu z niższym oprocentowaniem, ale wyższym spreadem.

Porównaj Kredyty Mieszkaniowe

Na warsztat weźmy kredyt na 300 000 PLN, który zaciągany jest na 30 lat. Załóżmy przeciętne oprocentowanie, które wynosi 3,44% i średni spread w wysokości 6,6%. W takim przypadku rata wynosi 1425 PLN. Tak jak już wcześniej wspomniałem spadek oprocentowania wcale nie musi oznaczać spadku raty. Wzrost spreadu o 1,3 pkt. proc. jest więc odpowiednikiem podwyższenia oprocentowania o 0,1 pkt. proc.

W praktyce wygląda to tak, że aby kredyt z niższym oprocentowaniem był mniej opłacalny to różnica w kształtowaniu się spreadu musi być bardzo duża. Drugim czynnikiem może być nieznaczna różnica na poziomie oprocentowania. Przykładem może być różnica między PKO BP oraz Pekao.
   

Konkluzja jest więc następująca – oprócz poziomu marży, prowizji należy zwracać uwagę na poziom spreadu walutowego.

Istnieje jednak pewien istotny problem związany z kwestią spreadu walutowego. Otóż żaden bank nie daje gwarancji, że dziś niski poziom spreadu nie zostanie zmieniony za kilka lat, czy też miesięcy.
   

Dane pod względem zmiany polityki spreadu są dla kredytobiorców niezbyt dobre. Otóż okazuje się, że w ciągu minionych lat tylko jeden bank obniżył poziom spreadu. Tym bankiem jest Raiffeisen Bank. Pozostałych 10 największych banków zdecydowało o podwyższeniu poziomu spreadu. Aż w czterech bankach różnica między kursem kupna i kursem sprzedaży podwoiła się. Bankiem o najwyższym wzroście spreadu jest BOŚ. Spread wzrósł tutaj aż o 140%.

 Wniosek wobec tego nasuwa się sam. Badając banki pod względem oprocentowania nigdy nie powinniśmy zapominać o bardzo istotnym koszcie kredytu walutowego.

Spread walutowy nigdy nie jest zapisany w umowie kredytowej, a sami pracownicy banków rzadko o nim wspominają. Udowodniłem, że niższe oprocentowanie wcale nie musi być gwarantem niższej raty.
   

Oczywiście w swych analizach nie należy przesadzać i stawiać spread jako najważniejszy koszt kredytu mieszkaniowego. Nie stoi nic na przeszkodzie, by zarządy banków o dziś najmniejszym poziomie spreadu zdecydowały o jego podwyższeniu w trakcie okresu kredytowania. Cały czas najważniejszym elementem kosztu kredytu hipotecznego pozostaje marża, gdyż jej poziom jest wpisany w umowę kredytową i nie może ulec zmianie.

ireneusz

O Autorze
Artykuły