Raty równe i malejące w kredycie hipotecznym

Jednym z kryteriów wyboru parametrów kredytu jest rodzaj raty. Mamy do wyboru ratę równą i malejącą.

Jeżeli ktokolwiek zastanawia się, czy wybór banku albo waluty ma wpływ na relacje części kapitałowej do odsetkowej to jest w błędzie. Nie jest to nadużyciem banku, że na początku część odsetkowa jest tak duża. Wynika to z tego, że odsetki są od razu naliczane całej kwoty zadłużenia.

Relacje kwoty kapitałowej do odsetkowej wynikają ze wzoru matematycznego. Nie ma wpływu na to również waluta. Powyższe różnice wyżej wynikają tylko i wyłącznie z różnicy oprocentowania.

Dla przykładu

Przy kredycie na 250 000 zł na 30 lat w PLN na 7.5% mamy ratę równą w wysokości 1748 zł. Część kapitałowa to 185 zł czyli 10,5% raty. Przy spadku oprocentowania o 1 punk procentowy do poziomu 6.5% kapitał będzie wynosił 226 zł przy racie w wysokości 1580 zł. Procentowy udział kapitału w razie wzrasta o 14,3%. Podobne zależności będą dla rat malejących.

Suma odsetek w przypadku rat równych w CHF to 217 000 zł, dla PLN to 380 000 zł. To przez 30 lat jest kosztem kredytu.

W przypadku rat malejących sumy odsetek wyglądają następująco: dla CHF 178 000 zł, a dla PLN 282 000 zł. Tym wypadku raty malejące wydają się o 39 000 zł dla CHF i 98 000 zł dla PLN.

Wystarczy inwestować środki wynikające z różnicy tych rat. Miesięczna różnica odkładana przez 30 lat na najprostszym koncie oszczędnościowym lub w obligacjach pozwoli nam zarobić znacznie więcej niż oszczędność na racie malejącej.

Wysokości rat wyrównają się w po około 13 latach. Jeżeli przez 13 lat będziemy odkładać 200 zł na 5%, a następnie dalej trzymać zgromadzoną kwotę bez dokładania na 17 lat to uzyskamy około 70 000 zł z takiej inwestycji. Dla niewiele większej kwoty inwestowanej np. 300 zł inwestowanej na analogicznych warunkach to 130 000 zł.

Przy zainwestowaniu śroków finansowych na tak długi okres na przykład w akcje bądź fundusze akcyjne możemy liczyć na jeszcze większe zyski.

tomasz

O Autorze
Artykuły