Kredyty w PLN tanieją, ale te udzielone przed „kryzysem”

Kredyty mieszkaniowe udzielone przed okresem zmiany polityki kredytowej banków, czyli od września 2008 roku, tanieją w reakcji na obniżki stóp procentowych. Kiedy Kredytobiorcy mogli liczyć na marże na poziomie około 1%, nie wykazując się przy tym wkładem własnym. Aby wyjaśnić tak postawioną tezę przypomnę, że oprocentowanie kredytu składa się z 2 elementów: stałej (zapisanej w umowie kredytowej) marży oraz zmiennej stopy procentowej, którą w przypadku analizowanych kredytów w PLN określa się mianem Wiboru.

Osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy kilka miesięcy temu, mogły liczyć na niski poziom marży oraz relatywnie wysoki Wibor. Było to jedną z głównych przyczyn, dla których kredytobiorcy w Polsce decydowali się na produkt denominowany do CHF. Konsekwencją polityki obniżania stóp procentowych w Polsce jest malejący poziom Wiboru, co przekłada się na malejące oprocentowanie kredytu w PLN, czyli mniejszą miesięczną ratę. Dziś stopy procentowe w Polsce są na historycznie niskim poziomie 3,75% i odpowiada im Wibor w okolicach 4,15%, co sprawia, że kredytobiorca, który zaciągnął kredyt z marżą 1% posiada zobowiązanie, którego oprocentowanie wynosi 5,15%, co daje ratę w wysokości około 1640 PLN (30 lat 300 000 zł).

    Aby obronić tezę postawioną w tytule artykułu, należy przyjrzeć się składowym oprocentowania dzisiejszych kredytów w PLN, a dla ułatwienia będę analizował te zaciągane najczęściej, czyli na 100% wartości nieruchomości. Oczywiście Wibor na poziomie około 4,15% obowiązuje zarówno tych kredytobiorców, którzy zaciągają kredyt w obecnej chwili, jak i tych, którzy stali się dłużnikami banku w przeszłości. O wiele ciekawej (należałoby w zasadzie użyć sformułowania „mniej ciekawie”) kształtują się marże, które są obecnie na poziomie, około 3%, co przekłada się na oprocentowanie na poziomie około 7, 15%, czyli ratę w wysokości około 2020 PLN.

Podsumowując w obecnych czasach mamy do czynienia z dwiema tendencjami. Pierwsza z nich – malejący poziom Wiboru, cieszy  kredytobiorców obecnych i przyszłych. Drugim kierunkiem zmian jest wzrost poziomu marż analizowanych kredytów mieszkaniowych w PLN, co sprawia, że stają się one coraz mniej dostępne (abstrahuje zupełnie od faktu, że liczba banków udzielających kredyty hipoteczne bez wkładu własnego jest niewielka). Pewnym pocieszeniem dla kredytobiorców na pewno jest fakt, że w sytuacji, kiedy marże kredytów hipotecznych będą malały będą oni mieli możliwość refinansowania (czyli zmiany obecnej oferty na tańszą - z mniejszą marżą) swoich zobowiązań.

ireneusz

O Autorze
Artykuły