Kiedy nie warto przewalutować kredytu hipotecznego?

We wcześniejszym artykule wyjaśniłem konstrukcję kredytu walutowego. Teraz przedstawię zasady, których należy przestrzegać żeby zyskać, a w gorszym przypadku mniej stracić.

Jeśli już posiadasz kredyt hipoteczny w walucie, nawet gdy go zaciągałeś po kursie w okolicach 2.00 zł (i przy dobrej marży), to trzeba wytrwać w tej decyzji. Jeżeli kupiona/wybudowana nieruchomość za kredyt walutowy, jest nieruchomością zakupioną z myślą o zamieszkaniu na wiele lat - tym bardziej musisz wytrwać w tej decyzji!
    

Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Jeżeli prześledzimy stopy procentowe w Szwajcarii w długim okresie zawsze były niższe niż w Polsce i Unii Europejskiej. Polska gospodarka będzie się dynamicznie rozwijać przez wiele dekad - a to skutkuje wyższą inflacją i stopami procentowymi. Dlatego założenie, że kredyt walutowy będzie tańszy w długim okresie jest bardzo prawdopodobne. W tym przypadku koszty spreadu są rozłożone na długi okres.

Przy długim okresie kredytowania trzeba się pogodzić ze zmiennością rynków walutowych. Będą okresy wzrostów i spadków. W zależności od długości okresu kredytowania i kwoty kredytu można przyjąć, że średni zapas wzrostu waluty to około 40% - (przy kursie waluty wyższym o 40% w porównaniu z kursem uruchamiania kredytu raty kredytu PLN i CHF dopiero się zrównują). Czyli zaciągając kredyt przy kursie na poziomie 2.00 dopiero przy kursie 2.80 raty będą na zbliżonym poziomie.

Przy przewalutowaniu kredytu zadłużenie zwiększy o spread oraz o ewentualny wzrost kursu walutowego. Dla przykładu - 300 000 zł zaciągniętych po kursie 2.00 daje 150 000 CHF.
Po przewalutowaniu przy 2.5 zł całkowite saldo będzie wynosić 2.5 x 150 000 + spread walutowy co daje w sumie 380 000 zł. Realny koszt przewalutowania się w takiej sytuacji to 80 000 zł.

To samo dotyczy kredytobiórców zaciągających kredyty przy wyższych kursach kilka lat wcześniej. Nie należy się dać ponieść emocjom obserwując notowania walut, ani komentarzom na onecie. Ci kredytobiorcy są w lepszej sytuacji, ponieważ mają jeszcze wyższy poziom bezpieczeństwa ceny waluty.

Kolejną kategorią kredytobiorców, którzy mogą być zainteresowani przewalutowaniem są posiadacze kredytów w złotówce. Na pierwszy rzut oka wydaje się to bardzo rozsadne rozwiązanie - w końcu kredyty walutowe najlepiej brać przy drogiej walucie. Ale jeśli wyżej wymienieni kredytobiorcy posiadają nieruchomość, którą będą chcieli sprzedać w niedługim okresie czasu, będą musieli ponieść koszty spreadu. Czyli w praktyce będzie wygladać, że będzie trzeba dopłacić do kredytu od 5% do 7%. Bank potencjalnego kupującego nie przeleje na konto sprzedającego (lub banku wpisanego na hipotekę sprzedającego) więcej niż wycena nieruchomości. Po przewalutowaniu kredytu może dojść do sytuacji kiedy zadłużenie będzie wyższe od wartości nieruchomości. Do tego trzeba dodać potencjalne ryzyko zmian walutowych, które są duże w krótkim okresie czasu.

tomasz

O Autorze
Artykuły